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365彩票2006世茂国际精装修论坛风云际会

时间:2021-08-07 03:42 作者:admin

  南京日报报道南京日报记者叶凤珍肖岚邓珍芝面对住宅二次装修过程中带来的一系列问题,从1999年开始,国家就开始倡导新建住宅“全装修”,并多次出台了相关文件。然而,在上海、北京等城市的新建住宅纷纷精装修的时候,南京新建住宅精装修却迟迟难以起步,以至精装修住宅在整个市场中所占的份额极为有限。

  现如今,南京已有不少开发商认识到了住宅精装修的大趋势,并积极着手精装修住宅的开发和推广。眼下,精装修的概念在房地产市场中逐渐由冷变热,成为开发商新宠。但是,关于精装修的讨论就一直没有停止过,什么样的装修才算是真正的精装修?精装修住宅的市场前景究竟如何?精装修住宅能给老百姓带来什么样的益处?住宅精装修又该注意哪些问题?在本月22日,由江苏省住宅产业化促进中心、南京市房产局支持,南京日报社、中国建设报中国楼市、南京世茂房地产开发有限公司联合举办的中国·南京2006世茂国际精装修论坛上,国家建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲、江苏省建设厅住宅产业化促进中心主任徐建国、世茂集团执行董事许世坛等嘉宾,就这些话题进行了精辟的论述。

  作为建设部住宅产业化促进中心的副主任,童悦仲在“中国。南京世茂精装修论坛”上指出:在世界范围内,只有中国在大规模建设毛坯房。出于提高生产效率、节能环保、缩短工期、降低劳动强度等考虑,发展精装修,推进住宅产业化将是今后住宅产业的发展方向。

  什么是住宅产业化?住宅产业化概念是1968年由日本政府一个官员提出,因为切中问题的要害,所以很快在世界各地传播开来。按照日本方面的解释,住宅产业化主要包括三个基本内涵:第一是资本和技术的高度集中,第二是大规模的生产,第三是社会化工业。为什么要大力推进住宅产业化?一是为了提高我们的生产效率。与世界上发达国家相比,中国目前的劳动生产力大致上只相当于他们的五分之一左右;还有是为了保证住宅的质量;另外,通过产业化的方式,可以节约资源和原材料、降低成本、缩短工期、减轻劳动强度。产业化是一个必然的趋势,中国政府很重视住宅产业化的工作。而要推进住宅产业化,主要依赖两个途径——一是实现生产方式的转变,一是实现住宅科技成果的产业化,以前,由于长期的计划经济,很多科研成果没有用到生产上,今后要通过产业化,把科研成果转移到住宅产业中来,让全民享受到科研成果。

  按照有关统计,住宅能耗大约相当于社会总能耗的30%。中国的地理位置也不是很好,和同纬度的国家相比,一月份的温度要比别人低10到18度,六月份的气温则比别人高1.3到1.5度。而中国的煤炭、石油、天然气的人均储量分别仅为全世界人均储量的1/2、1/9、1/23,人均耕地面积仅有1.4亩,不到全世界平均数的1/3。节能的形势十分严峻。在水资源方面,全国668个城市当中有400余座城市供水不足,其中严重缺水的城市达到了110座。其实,节能是全世界面临的共同课题。欧洲人非常积极,在这方面做了很多的工作。

  推进住宅产业化,要建立五大体系,第一是技术保障体系。第二体系是建筑体系。中国现在的建筑体系主要包括钢筋混凝土结构、钢结构。不过,现在也出现了一些木结构的建筑,但一般只在小型住宅和多层适用。第三个体系是部品体系。第四是节能。第五是质量控制体系。现在的市场准入制度、工程验收备案制度、索赔制度等等都是属于质量控制体系。最后是住宅性能认定体系。商品住宅性能认定制度,中国主要是学习日本、韩国的经验后开展起来的,目的是对建筑物的性能进行全面评价。

  从今年3月1日开始,中国有两个重要的标准在全国实施,其中之一便是《住宅性能评定技术标准》。由建设部和国家质量监督检验局共同评定,以打分的形式对建筑物进行评价。按照住宅性能评定技术标准,建筑物可以分为A级和B级住宅,A经是比较好的住宅,而A级里面根据得分高低又会分三个等级,其中3A是级别最高的,而是否装修到位则是3A级住宅评定的一票否决指标,也就是说,如果没有实行精装修的住宅,是无法被认定为3A级住宅的。有人会问,像世茂滨江新城项目这样既有精装修又有毛坯房的项目如何进行性能认定。其实,在日本,住宅性能认定是按套进行,中国主要是按楼栋进行评定,但也可以按照项目、按套进行性能认定。

  毛坯房是中国经济发展水平与福利分房的产物。在改革开放以后,随着经济的增长、人民收入的增加,居民有了改善居住的愿望,从上个世纪80年代开始,家庭装修开始兴起于沿海地区。而新建住宅二次装修可能就会导致一些问题,如干扰邻居的正常生活;破坏房屋功能如防水,留下结构和用电方面的安全隐患;另外二次装修会导致浪费资源、破坏环境;同时市场很难规范,用户的利益很难得到保障,如果出现问题,消费者可能会遭遇扯皮推诿等等。所以毛坯房的生产方式与住宅产业化的道路完全背道而驰。精装修势在必行,剩下的只是时间迟早的问题。现在精装修的市场需求日益增多,据了解,广东卖的最好的都是装修到位的房子,而在上海,从2001年到现在,已经建设了四千万平方米的精装修房。实施精装修要注意哪些问题呢?主要在于严把材料关,要选择优秀的装修队伍,样板引路,加强监理,注重细部、保护好成品。对于一般的家庭来说,装修不一定要搞得非常的花哨,关键在于体现自己的情趣,满足自身的需要,最好还是通过家具、室内的陈设、绿化来等软装饰来布置自己的家庭、体现自己的个性。

  建设节约型社会是十一五的战略决策,精装修楼盘应该是今后全国特别是南京房地产市场发展的必然趋势。南京在三年前出现精装修房,当时仁恒开辟了精装修房的先河,目前全市有20多家楼盘推广精装修房,对开发商而言精装修意味着产品附加值,而对于消费者来说可以节省很大精力,对投资型的购买者而言可以带来更高的价值。所以精装修的房子越来越多,将逐渐取代毛坯房,这个潮流是大家都应该认识到的。很高兴看到南京世茂滨江新城探索出了全装修质量控制体系,在南京率先对精装修全程进行系统的标准化的控制,这对推动南京精装修房发展有非常现实的意义,相信通过今天的研讨交流,通过政府部门的大力支持,通过新闻媒体的舆论引导,我们的精装修房的比例会更快的提高,精装修房的质量也会大大的提升,精装修房真正地被大众接受进入千家万户。

  省建设厅住宅产业化促进中心主任徐建国在论坛上提出,住宅全装修是住宅产业化发展过程中的产物,是房地产市场发展的必然趋势,要把发展节能省地型住宅和推进我省住宅产业现代化紧密结合,实现住宅建设由粗放型向节约型的转变,使住宅产业走上新型工业化的道路。徐建国说,住宅全装修是住宅建设的重大变革,要实现从毛坯房到全装修房的转变,本质是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放式的手工业生产,从而提升住宅建设的档次和品质。他指出,全装修观念的提升主要体现在三方面。第一是住宅观念的更新,目前老百姓买房以毛坯房为主,要让他们接受买全装修房。徐建国说,上海目前的全装修所占的比例已经达到70%,而南京不到10%。第二是生产方式的改变,从传统的粗放型的生产方式向节约型的生产方式转变,也就是产业化的过程。第三是部品供应的变革。不过,目前的全装修市场也存在几点问题,徐建国一一作了分析。住宅全装修市场有待规范;许多商品房在搞全装修时没有从最初的建设设计开始,要让装修设计人员及时介入;目前全装修市场的很多事情不透明;全装修现在缺乏标准,特别是契税问题给开发商带来很大的疑惑。最后一个问题是南京装修的专业化队伍很少,专业化程度有待提高。

  在本次全装修论坛上,南京世茂滨江新城项目总监司徒庆松对该项目进行了介绍,并对质量控制体系作了详细说明。司徒庆松介绍说,“我们有一套完整的质量控制体系。”司徒庆松说,首先,选材要经过报审报验5+3程序。材料进入工地进场前,共有5道程序:1.各分包商提供材料样品及相关资料给总包商,总包检查合格后报送项目部;2.由设计顾问检查材料是否与装修设计整体相符,是否能充分表现出设计师的设计意图;3.由总包、监理审核产品资料是否齐全,4.由开发商工程部、设计部、合约部审核该材料在工程施工、设计规范、合同约定等方面是否符合要求;5.由项目总监全面审核后最终确定样板并封存。上述程序缺一不可。然后是材料进场后的检验关:1.由分包单位对进场材料向总包提出报验;2.总包单位、监理公司及开发商、设计师等专业技术人员对进场材料进行验收;3.材料使用过程中,总包单位、监理公司及开发商工程部、设计部对材料质量全程监督与抽样检查。施工过程中还必须进行“5道检测”,先由班组自检,之后由分包质量部门全检,再交给总包质量部门全检,然后由监理部门全检,最后是开发商抽检,合格之后才可以进入下一个程序。验收也是非常重要的环节,即“5方验收”。一是材料验收,二是结构和装修施工阶段隐蔽工程的验收,三是装修施工阶段饰面工程的验收;四是成品保护验收;五是交楼时楼主验收。南京世茂滨江新城项目还实行“室内百分百检测制度”。“空气的检测我们要请有关的机构检测,最后发证明书。”

  全装修房这个概念,90年代初期在广东看得比较多,广东的房地产吸收了很多香港和国外的经验,后来我们发现广东也不是很成功,有一段时间也出现了很多矛盾慢慢的退出了市场。现在越来越多成熟开发商都在做精装修,这是一个大的趋势,不仅是房地产商品,比如说汽车,汽车不可能是毛坯的。世茂在精装修房方面有20多年的经验,这个经验也是通过教训买回来的。一个好品质的房子不仅仅是说装修从外到内要有一个系统,比方说我们规划南京世茂滨江项目,我们不仅仅看中楼盘围墙以内的事情,我觉得更应该看中围墙以外的事情,比方说我们做了一个很大的市民广场,这个虽然在我们的红线里面,但是对市民开放,希望把长江资源还给南京市的市民。南京有一个说法:城不见江,江不见城。滨江资源没有好好的利用,除了大型的开放空间以外,我们在园林方面也做了很多的设想。很多人都怀疑50层的住宅适合不适合居住,现在香港最高的住宅是80层。上海四五年前的世茂滨江和南京现在很像我们定价是1.4万元,现在我们的公园全部做好,售价已经到了4万元/平方米。只有把房子盖高我们才可以有大型的公共空间。我们楼宇的覆盖率大概只有10%多一些,扣除会所等我们有60%以上的绿地,南京的项目有30万平方米的绿地,在市区这样的绿地是看不见的。上海的世茂滨江一栋楼住了几个国家的领事,住了几个世界500强的老总,现在300平方米的公寓可以租6000美金/月,他们看中的也是配套设施。他们更看中一点就是精装修房。外国人很少有毛坯房的概念,因为国外大部分房子都是精装修,他们没有看过毛坯房,也不知道什么是毛坯房。精装修让开发商承担起了更多责任,365彩票如果你买了毛坯房,再去找外面的施工单位,到时候出了问题再找开发商,开发商肯定告诉业主这是你自己的责任,可能你把防水结构做坏了,开发商可以逃避全部的责任。但买精装修房,比如我们世茂滨江会给业主两年的保质期,所有的设备、地板、空调,哪出了问题都可以找开发商,因为业主的合同是和开发商签的,开发商有义务确保业主房子的质量。买精装修房的钱是可以按揭的,开发商批量购买材料肯定比业主单买便宜。比如说我们用的进口厨房用具,业主自己购买要十万元,我们买可能就是五万元。做精装修最大的难度不是你去找材料或者找施工单位,更重要的是设计,很多人缺少这个观念。装修房要做好首先要有一整套的图纸,我们世贸内部有室内设计部,也有很多外聘的室内设计专家,他们会有很多人性化的创意和考虑。世贸在全国做的精装修房超过一万套,作为开发商,我们会站在客户的立场严格把关,也有一整套从外到内的把关体系,其中也针对多项隐蔽工程。世茂滨江也是全国第一家给两个证书的项目,那个时候国家要求抽样检查两个指标:一是室内空气质量指标,二是室内装修质量。检查不是抽样,而是做到100%,每套房都给这两个证书。目前世贸的现场加工程序正越来越少,洗手间、客厅这些石材很多是进口的,我们在国内加工生产的时候已经贴好了标志,这是哪个房子的,应该放在哪个洗手间的哪个位置,每一块都有编号,有了编号就不容易有色差。精装修有很多好处和值得推广的地方。上海世茂滨江旁边有一个毛坯房的项目,四年前是卖7000元/平方米,现价1.5万元/平方米,但世茂滨江从1.4万元/平方米到现在的4万元/平方米,翻了很多番。世茂滨江的房价也可以体现产品的价值。

  《南京晨报》记者:徐主任说过,在上海,精装修住宅在市场中占到70%,而南京精装修住宅的比例还不到10%,据我了解,南京开发商不太愿意开发精装修房,一是怕担负责任,二是老百姓对装修成本与价格还很模糊,世茂怎么面对这两个问题?许世坛:这方面我们已经考虑很多了,关于装修成本,我们会跟客户进行交流。例如,我们即将推出的南京世茂滨江1号楼,有一边靠秦淮河,有一边看长江,景观非常好,我们给客户两种选择,一个是毛坯房,一个是精装修。确实有些客户担心装修成本,我们会明确告诉业主我们的装修成本,以及管理的费用,这样的话,毛坯价格是多少钱,然后再加上精装修是多少钱,一目了然。《中国建设报》记者:经历过2005年的宏观调控,作为一个实力型的房地产企业,世茂集团怎么看待今年房地产的走势,世茂集团整个企业战略布局又会有哪些调整?许世坛:我认为将来中国房地产的趋势是几家大的发展商占据房地产主要市场,新的政策里面已经不太允许小的发展商的生存空间。我们看过一个数据,中国发展商平均负债是75%,最高的时候有90%多,基本上没有自己的钱,宏观调控后,土地的成本可能占到总成本的40%左右,拿地资本是不能贷款的。这样就排斥小型的发展商进入市场,提高了中国房地产开发的门槛,只有好的品牌、产品才能得到市场的认可。我认为中国的房价肯定会上升,因为有供需的矛盾在里面,所以我们06年还是会在中国很多城市,我们看好,继续我们的发展。House365网站记者:滨江开发一直是世茂集团的一个特色,想请许总对长江沿线房地产的发展状况做一个评价。许世坛:滨江开发世茂集团的开发理念之一。像上海的黄浦江、福州的闽江、南京武汉的长江边上,世茂集团都开发有楼盘。南京的长江江面宽度达二三千米(而上海黄浦江宽度只有七八百米),而且南京世茂滨江新城还面对潜洲、江心洲两个岛,景观非常丰富,具有很大的开发潜力。另外,在南京不仅滨江,在秦淮河沿线,也具有很大的房产开发价值,当初上海的苏州河发展历史就是一个模板。南京市政府花了很多力气规划长江、治理秦淮河,滨水景观显著改善,这样也大大提高了水岸房产的潜在价值。《南京日报》记者:世茂集团从1994年在北京就开始开发外销房,并成功演绎了“全球路演”的房地产营销模式,南京世茂滨江新城一期5号楼在海外市场销售得也很好,为什么世茂1号楼营销策略和产品策略都又做出调整,主要面向南京及周边市场?世茂集团有很成功的精装修的经验,为什么一号楼要推出毛坯房?许世坛:确实,世茂在境外有庞大的网络。而且,南京世茂滨江新城与上海的项目相比,价格比较低,因此对很多外籍人士都有吸引力,在海外销售得很好。而1号楼,我们也安排国际推广计划,但是时间大概会放在今年9-10月份,因为那时候,我们的法式园林、投入1个亿打造的会所都会出来,人们对环境、园林、品质都会有直接的感受。当然,等那个时候价格可能会上涨。至于1号楼推出部分毛坯房,并不是因为南京精装修房的市场不够大,而是我们希望能给大家多一种选择。

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